KİRACIYA NASIL İHTAR ÇEKİLİR? – 2022

Türk Borçlar Kanunu gibi bazı kanunlarda ihtar çekilmesinin zorunlu olduğu durumlar söz konusudur. Bazı hususlarda yalnızca ihtarname çekilmesi hukuki sonuç doğururken, bazı hususlarda noter kanalıyla ihtar çekilmesi zaruridir. Bu yazımızda kiracıya nasıl ihtar çekilir ve ihtarname hangi durumlarda, nasıl, ne için çekilir sorularına cevap vereceğiz.

İHTARNAME NEDİR?

Noterlik Kanunu Yönetmeliği’nin 98. maddesine göre “Her türlü hukuki işlemlerde muhatabına kanun, sözleşme, örf ve adetten doğan hak ve isteklerin yazılı şekilde bildirilmesi veya haber verilmesi için yapılan işlemlere ihtarname veya ihbarname denir.”

İHTARNAME HANGİ DURUMLARDA ÇEKİLİR?

Uygulamada ihtar çekilmesine pek çok farklı olay ve durumda rastlanır. Dava yoluna başvurmadan; iddia edilen hakların kısa yoldan elde edilmesi için ihtar çekilmesi mümkündür. İhtarnamenin tüm kullanım alanlarından bahsetmek mümkün olmadığından kiracıya nasıl ihtar çekilir konusundan bahsedeceğiz. Zira ihtarnamenin en sık çekildiği durum, uygulamada kiracıya çekilen ihtarnamedir.

KİRA SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA KİRACIYA NASIL İHTAR ÇEKİLİR?

1. Kiracının Temerrüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak bir süre verebilir. Ve bu sürede de kira bedelinin ödememesi durumunda sözleşme feshedilebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün olup süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Türk Borçlar Kanunu‘nun “Kiracının Temerrüdü” başlıklı 315. madde hükmüne göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

2. Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmaz ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Türk Borçlar Kanunu’nun “Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu” başlıklı 316. maddeye göre; “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”

3. Kiracının Tahliyesi

Kiracının tahliye edilebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda usulüne uygun ihtar çekilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Keza kiracının; kira borcunu ödememesi yahut kiralanana ihtiyaç duyulması ve kanunda düzenlenen şartların gerçekleşmesi halinde kiracıya kanuni süre içerisinde ihtar çekilerek kiracı tahliye edilebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde ifade edildiği üzere, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

4. Fesih Bildirimi 

   Kira sözleşmesinde bildirimle feshin mümkün olduğu durumlarda, bildirimin kanunen yazılı şekilde yapılması gerekmektedir.

YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ SEBEBİYLE

Kiralananın, malikinin değişmesi yani satılması durumunda; yeni malik tarafından kiracıya ihtar çekilerek kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Ancak bu ihtarın süresi içerisinde ve usulüne uygun olarak yapılması hayati önem arz eder. 

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

KİRACIYA NASIL İHTAR ÇEKİLİR?

İhtarname, bazı durumlarda noter kanalından çekilmek zorundadır. Ancak bazen yazılı veya sözlü olarak çekilen ihtarın da geçerli olduğu durumlar söz konusu olmaktadır. Bununla birlikte ispat hukuku bakımından noter kanalıyla ihtar çekilmesi kolaylık sağlar.

İHTARNAMENİN UNSURLARI NELERDİR?

Noterlik Kanunu m. 106 hükmüne göre ise bir ihtarnamede şu hususların bulunması zorunludur:

• Gönderen ile karşı tarafın adı ve soyadı, açık adresleri

• İhtar veya ihbar edilecek meselenin konusu

• İstemde bulunan kişinin imzası

• Tebliğ şerhi, noterin imzası ve mührü ve işlem tarihi (hem yazı hem de rakam olarak yer almak zorundadır)

Titizlikle ve dikkatle hazırlanması gereken ihtarname, hukuki süreci şekillendiren ilk adım olup oldukça önemlidir. Kiracıya nasıl ihtar çekilir hususunda hak kaybı yaşamamak için hukuki yardım almalısınız.  Bu yüzden, alanında uzman avukata başvurulması işinizi kolaylaştıracaktır. Sorununuza ilişkin her türlü destek ve hukuki bilgi için 0533 048 57 42 numaralı hattımız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.

Sitemizde yayımlanan diğer içeriklere ulaşmak için linke tıklayınız.