KAT (ARSA PAYI) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

KAT (ARSA PAYI) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

1. SÖZLEŞMENİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli karma sözleşmelerdendir. Yani kanunda düzenlenmiş iki tipik sözleşmenin asli edimlerinin kanunda öngörülmeyen bir biçimde taraflarca karşılıklı olarak yüklenilmesiyle meydana getirilen sözleşmelerdendir. Burada kastedilen sözleşmeler eser sözleşmesi ve taşınmaz satış/satış vaadi sözleşmeleridir. Buna göre; arsa sahibinin arsa paylarını devretme borcu söz konusuyken yüklenicinin belli bir yapı meydana getirme ve arsa sahibine teslim borcu söz konusudur. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilen sözleşmelerdendir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için şerh anlaşması ya da sözleşmede buna dair hüküm bulunmasına gerek olmadan yüklenici tarafından tapu kütüğüne şerh ettirilebilir. Sadece sözleşmenin şekil şartına uygun yapılmış olması yeterlidir.

2. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdendir. Bu şekil şartı geçerlilik şartıdır. Sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

3. SÖZLEŞMEYE AYKIRILIĞIN SONUÇLARI

Adi yazılı şekilde yapılması durumunda sözleşme kesin hükümsüz olacaktır. Kesin hükümsüzlük sözleşmenin kurulduğu andan itibaren geçersiz olmasını ifade eder. Ancak somut olayın özelliklerine göre kesin hükümsüzlük iddiasında bulunmak dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilecektir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre inşaat belli bir aşamaya (%90 tamamlanmış olma) geldikten sonra kesin hükümsüzlük (butlan) iddiasında bulunmak TMK’ nın 2. maddesine (dürüstlük kuralı) aykırılık teşkil edecektir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1987/2 E. ve 1988/2 K. ve 30.09.1998 tarihli kararıyla resmi şekle uygun yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin bazı durumlarda geçerli olacağı yönünde karar vermiştir.

4. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN KURULMA BİÇİMLERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uygulamada farklı içeriklerle karşımıza çıkmaktadır. Örnek vermek gerekirse;

1. Arsanın Tamamen Yükleniciye Devredilmesi
2. Kat İrtifakı Kurularak İnşaat Sonunda Yükleniciye Düşecek Olan Bağımsız Bölümlere Karşılık Gelen Belli Orandaki Arsa Payının Yükleniciye Devri Taahhüdü
3. Arsa Sahibi ile Yüklenici Arasında akdedilen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Arsa Paylarının İnşaattaki İlerleme Oranında Yükleniciye Devri
5. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Belli Bir Aşamada İnşaat Sonunda Yükleniciye Düşecek Olan Bağımsız Bölümlere Karşılık Gelen Belli Orandaki Arsa Payının Yükleniciye Devri Taahhüdü

Bunlardan en çok karşımıza çıkan; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile belli bir aşamada inşaat sonunda yükleniciye düşecek olan bağımsız bölümlere karşılık gelen belli orandaki arsa payının yükleniciye devri taahhüdü şeklinde ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile arsa paylarının inşaattaki ilerleme oranında yükleniciye devri şeklinde yapılan sözleşmelerdir.

5. ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI

1. Arsayı Ayıpsız Teslim Borcu : Arsa sahibinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde asli edimi arsayı teslim borcudur. Burada arsa tesliminden anlaşılması gereken arsanın inşaat yapımına uygun şekilde yükleniciye teslimi borcudur.Arsa üzerinde bir yapı bulunuyorsa (Örneğin gecekondu) kural olarak arsa sahibi bu yapıyı kendisi yıktırmalı ve arsayı inşaat yapmaya hazır halde yükleniciye teslim etmelidir. Arsanın ayıplı teslim edilmesi durumu söz konusu olursa yüklenici, TBK’nın 472. maddesindeki düzenleme uyarınca ayıbı derhal iş sahibine bildirmelidir.

   Yine kural olarak yapı ruhsatı alma arsa sahibinin borçlarındandır. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesine eklenecek bir hükümle bu borç yükleniciye devredilebilir. Bu durumda ise arsa sahibinin yükleniciye vekalet verme borcu söz konusu olacaktır. 

2. Arsa Payı Devir Borcu : Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça arsa sahibinin arsa payını devir borcundan söz edebilmek için öncelikle yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesine ve imar mevzuatına uygun şekilde yapı meydana getirmiş olması gerekir. Yani kural olarak arsa sahibinin arsa payının devri borcunun muaccel olduğu tarih inşaatın teslim olduğu tarihtir. Ancak taraflar kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile aralarında başka bir tarih de belirleyebilirler.

6. YÜKLENİCİNİN BORÇLARI

1. Sözleşmeye Uygun Yapı İnşa Etme Borcu : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin en önemli asli borcu sözleşmeye, plan ve projelere uygun şekilde ve sözleşmede belirtilen süre içerisinde yapıyı tamamlamaktır.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
2. Teslim Borcu : Yüklenicinin yapıyı tamamlamış olması tek başına yükleniciyi borcundan kurtarmamaktadır. Yüklenicin bu yapıyı arsa sahibine teslim etmesi gerekmektedir. Teslimde önem arz eden husus yapının sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmış olmasıdır. Tamamlanmamış yahut eksik veya ayıplı teslim ile yüklenici teslim borcunu ifa etmiş sayılmaz.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Taraflar sözleşmede teslim borcunun nasıl yerine getirileceğini ayrıca düzenleyebilirler. Bir düzenleme söz konusuysa teslim belirlenen şekilde gerçekleşmedikçe yasal bir teslimden söz edilemez. Uygulamada en çok karşılaşılan teslim düzenlemesi yapı iskanının alınması ya da anahtar teslim şeklinde karşımıza çıkmaktadır.Teslim şekli ile ilgili bir düzenleme yapılmamış ise yüklenicinin doğrudan ve açık bir bildirimde bulunması gerekmektedir. Yapının teslim alınması için özel bir irade beyanına gerek yoktur. Burada dikkat edilmesi gereken husus teslim alma ile kabulün aynı anlama gelmediğidir. Arsa sahibi yapıyı teslim aldıktan sonra mümkün olan en kısa zamanda yapıyı kontrol etmeli ve eksik ya da ayıp durumu mevcutsa yükleniciye en kısa sürede bildirmelidir. Ayıp durumunda arsa sahibinin yapıyı kabul etmeme hakkı vardır.                                                                                                                
3. Özen ve Sadakat Borcu : Özen ve sadakat borcunun temelini TMK’ nın 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı oluşturmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi ve yüklenicinin arasındaki ilişki güven esasına dayanır. Yüklenicinin bu yükümlülüğü TBK’nın 471. maddesinde detaylı şekilde düzenlenmiştir. Buna göre;                                                                                                                                              “Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.

   Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir.

   Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.”

   Madde metninden de anlaşılacağı üzere özen borcu bakımından yüklenici basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken özenden bahsedilmiştir. Burada kastedilen, alanında uzman sayılan ve bu işi meslek olarak yapanların (müteahhit) uyması gereken teknik ve mesleki kurallara uygun davranmadır.

   Maddede açıkça belirtildiği üzere özen yükümlülüğü değerlendirilirken benzer alandaki işleri üstlenen yüklenici göz önüne alınmalıdır. Bir konut inşası ile AVM inşası aynı olmayacaktır.

   Maddenin üçüncü fıkrasına bakıldığında yüklenicinin işi yönetimi altında yaptırmasının da söz konusu olabildiği anlaşılmaktadır. Yüklenici iş yaptırdığı yardımcı kişilerin, alt yüklenicinin ya da inşatta çalışacak diğer kişilerin seçiminde de özenli davranmakla borçludur.

   Yüklenicinin özen borcu işin başlamasından önce başlar ve yapının arsa sahibine teslimine kadar devam eder. Eser teslim edildikten sonra bu borç ayıba karşı tekeffül borcu olarak karşımıza çıkar.  

   Ayrıca yüklenicinin sadakat borcu nedeniyle TBK madde 472/3 uyarınca bildirim (ihbar) yükümlülüğü bulunmaktadır. Buna göre; yüklenici inşaatın zamanında veya sözleşmeye uygun tamamlanmasını engelleyen her türlü durumu arsa sahibine bildirmekle borçludur. Bildirim borcunun ihlali halinde doğacak zarardan sorumlu olur. Şöyle ki yapının sözleşmeye uygun yapılmış olması dahi yükleniciyi sorumluluktan kurtarmaz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuki uzmanlık gerektiren bir konudur. Bu yüzden ilgili, alanında uzman avukata başvurulması işinizi kolaylaştıracaktır. Sorununuza ilişkin her türlü destek ve hukuki bilgi için 0533 048 57 42 numaralı hattımız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.

Sitemizde yayımlanan diğer içeriklere ulaşmak için buradan bize ulaşabilirsiniz.